ماجرای خانههای لوکس و قیمتهای عجیب در تهران برای اولین بار نیست که مطرح میشود. طی یک سال گذشته، قیمتگذاریهای خانههای لوکس تهران موجب حیرت همه شده است. اینکه قیمت یک خانه در مقایسه با خانۀ دیگر در یک شهر چقدر ارزیابی شود، تحت تاثیر عوامل محلی و اختصاصی خانهها است. برای مثال خانهای در شمال تهران به علت مصالح و نقشهی بهتر، از خانۀ همسایۀ خود گرانقیمتتر ارزیابی میشود یا خانهای در شمال تهران نسبت به خانهای مشابه در جنوب تهران به عللی مثل امنیت بهتر، دسترسی مناسبتر و آب و هوای تمیزتر، گرانتر است. اما مسئلۀ این مقاله علل موثر در قیمتگذاری بین کشورهای مختلف است و سوالی که به دنبال پاسخ آن هستیم این است که آیا عاقلانه است که به جای دیگر شهرهای مطرح جهان، در ایران خانه بخریم؟
آیا خرید خانه در ایران عاقلانه است؟
قیمت متوسط هر متر خانه در مرکز تهران 2099 دلار است. این در حالی است که این رقم برای نیویورک 14784 دلار، لندن 14640 دلار، پاریس 13501 دلار و استانبول 2443 دلار است. در نگاه اول به نظر میآید متوسط خانه در تهران از شهرهای مطرح جهان بسیار کمتر بوده و حتی نسبت به استانبول هم پایینتر است. اما باید توجه کرد متوسط حقوق ماهانه در تهران 297 دلار است و این عدد 5849 دلار در نیویورک، 3628 دلار در لندن، 2752 دلار در پاریس و 460 دلار در استانبول است. برای فهم بهتر، نسبتِ قیمتِ هر متر خانه به حقوق ماهانه را در این پنح شهر محاسبه میکنیم. این نسبت در تهران 7.06، نیویورک 2.52، لندن 4.03، پاریس 4.90 و استانبول 5.31 برابر میشود. در واقع امکان خرید خانه در تهران نسبت به دیگر شهرهای نام برده شده بسیار کمتر است.
حال بیایید به جای قیمت متوسط خانه، سراغ خانه های گران قیمت برویم. جایی که در کمال تعجب میبینیم خانههایی در تهران وجود دارد که از خانههای لوکس میلیاردرهای آمریکایی گرانقیمتتر است. برای مثال در سال 99، خانهای 975 متری در تهران، 500 میلیارد تومان آگهی و بلافاصله موجب واکنشهای زیادی شد. تحقیقات بعدی نشان داد تعداد این خانهها در برخی مناطق تهران کم نیستند و گویی این قیمتها طبیعی است. این در حالی است که ارزش خانۀ یک میلیاردر آمریکایی در بِوِرلی هیلز در سال 2020 نزدیک به 12 میلیون دلار معادل 360 میلیارد تومان تخمین زده شد. ماجرا وقتی به شدت عجیب میشود که متوجه میشویم خانهای 12 میلیون دلار ارزش داشته که نه تنها بسیار لوکس و مدرن است، که 13200 متر مساحت دارد. در واقع در مقایسه ی خانههای گران قیمت تهران و بورلی هیلز باید گفت که هر متر خانۀ لوکس در تهران 18 برابر خانهای لوکس در بورلی هیلز ارزش دارد.
دو سوال اساسی با مشاهدۀ چنین نتیجۀ خیرهکنندهای پیش میآید. ابتدا اینکه چرا باید خانهای در تهران اینگونه قیمتگذاری شود؟ و دوم اینکه آیا با چنین قیمتهایی عاقلانه است که دست به خرید خانه در تهران بزنیم؟
در پاسخ به سوال اول مسائل گوناگونی طرح میشوند. در وجهی این اتفاق در نتیجۀ نبود بازار آزاد رقابتی در املاک ایران است. ساخت چنین خانههایی در انحصار افراد خاصی است که هرگونه دوست داشته باشند آن را قیمتگذاری میکنند. این دلیل را نمیتوان چندان قابل قبول دانست. چرا که حتی در قیمتگذاری انحصاری هم باید به گونهای عمل کرد که برای گروهی هر چند محدود قابل پرداخت باشد. با توجه به اینکه اساسا اقتصاد ایران بسیار کوچک ارزیابی میشود، نمیتوان انتظار داشت افرادی هر چند محدود بتوانند 18 برابر میلیاردرهای آمریکایی برای خانههای خود هزینه کنند. اما در سویِ دیگرِ این قیمتگذاری میتوان نوعی فساد مالی را مستتر دید!
چنین ارقامی تنها در املاک ایران دیده نمیشوند. بعضا نقاشیهایی کم ارزش در حراجهای هنری با قیمتهایی نجومی به فروش میرسند یا کمکهای غیرقابل باوری به خیریه ها انجام میشود. نکتۀ قابل تأمل در پس این هزینههای گزاف این است که چنین خرجهایی نه موجب استعلای هنر شدهاند، نه بهبودی در وضعیت افراد تحت پوشش خیریه ها به وجود آوردهاند و نه موجب رونق بازار ساخت و ساز در ایران شدهاند. اما میتوان حدس زد کارایی آنها پولشویی باشد. پول کثیفی که در اثر قاچاق، اختلاس، رشوه و… قرار است وارد حساب یک خلافکار شود، با فروش خانهای به ارزش واقعی 20 میلیارد تومان اما قیمت 500 میلیارد تومان تمیز میشود. البته فرآیند این امور مقداری پیچیدهتر است و تا رسیدن به دست خلافکار اصلی چند چرخ دیگر خواهد زد، اما نمیتوان رد پای پولهای کثیف در چنین اتفاقی را نادیده گرفت.
به سراغ سوال دوم برویم، آیا عاقلانه است که اقدام به خرید چنین خانههایی کنیم؟ بسیار ساده باید گفت نه. ابتدا باید در نظر گرفت چنین قیمتگذاریهایی تنها یک بار اتفاق خواهند افتاد و هنگامی که پولشویی یا حتی کلاهبرداری در قیمتگذاری انجام شد، قرار نیست آن ملک همان ارزش را داشته باشد. شما نمیتوانید یک گوشی اپل هزار دلاری را به قیمت یک میلیون دلار بفروشید، چون به این قیمت خریدهاید. شما صرفا میتوانید ادعا کنید که کلاهتان را برداشتهاند!
ولی تمام این مسائل را میتوان پاک بدون خلاف دید و باز از خود پرسید آیا ارزشش را دارد؟ یعنی اگر دوقلوی خانه 13200 متری بورلی هیلز در تهران ساخته شود، با چه قیمتی ارزش خرید دارد؟ در پاسخ به این سوال باید به سراغ برخی مسائل اساسی رفت. در این صورت منطقه، شهر یا آب و هوا نقش چندانی ندارند. بلکه شرایط هر کشور است که تعیین میکند زمینهای آن چقدر ارزش دارند.
این شرایط میتوانند بسیار زیاد باشند. از شرایط اقتصادی و سیاسی گرفته تا جغرافیای طبیعی و سیاسی، شرایط اجتماعی، بهداشت و درمان، منابع طبیعی و… اینکه چقدر باید زمینها و املاک هر کشور قیمتگذاری شوند با توجه به جدول زیر به عهدۀ خوانندگان عزیز. جهت مقایسۀ بهتر رتبهها و درصدها، به جمعیت و وسعت هر کشور توجه کنید.
ایران | آمریکا | انگلیس | آلمان | چین | روسیه | عراق | ترکیه | امارات | |
وسعت (کیلومتر مربع)(رتبه) | 1648195(17) | 9525067(4) | 242495(78) | 357114(63) | 9596961(3) | 17098246(1) | 438317(58) | 783562(36) | 83871(114) |
جمعیت (میلیون نفر) | 86 | 334 | 67 | 84 | 1412 | 145 | 41 | 84 | 9 |
تولید ناخالص ملی (رتبه)1 | 11 | 1 | 6 | 4 | 2 | 9 | 48 | 20 | 32 |
تولید ناخالص به نسبت جمعیت (رتبه)2 | 81 | 8 | 26 | 18 | 72 | 55 | 111 | 46 | 7 |
تورم (درصد)3 | 52.2 | 7.7 | 11.1 | 10.4 | 2.1 | 12.6 | 5.3 | 85.5 | 6.8 |
شاخص آزادی (رتبه)4 | 158 | 15 | 14 | 17 | 147 | 123 | 154 | 136 | 128 |
شاخص دموکراسی (رتبه)5 | 154 | 26 | 18 | 15 | 148 | 124 | 116 | 103 | 134 |
رتبه علمی (رتبه)6 | 21 | 1 | 3 | 4 | 2 | 12 | 60 | 20 | 59 |
منابع آبی (رتبه)7 | 58 | 3 | 54 | 51 | 5 | 2 | 73 | 41 | 161 |
- صندوق بینالمللی پول
- صندوق بینالمللی پول
- تخمین وبسایت com برای سال 2022
- بر اساس شاخص 12 فاکتوری سازمان ملل
- بر اساس شاخص 60 واحدی سازمان ملل
- شاخص SCIMAGO
- تخمین بانک جهانی
جمع بندی
اگر تصمیم به خرید خانه در خارج از ایران به خصوص در انگلستان و کانادا دارید، صرافی کیان به صورت تخصصی در این زمینه می تواند به شما مشاره قبل از خرید خانه ارائه دهد. همچنین برای انتقال پول برای خرید خانه شما می توانید از خدمات صرافی کیان استفاده کنید. صرافی کیان هزینه مورد نیاز شما برای خرید خانه در انگلستان و کانادا را در یک تراکنش و به صورت کاملا قانونی به حساب مقصد مورد نظر شما ارسال می کند.
یک پاسخ
عالی بود